林建勛：疫後店面市場需面對的新常態

台北市店面市場在歷經三級疫情衝擊後，過往喧鬧的商圈出現許多空置，求租看板比比皆是，昔日店家搶租榮景顯然短期難再復見，雖然疫情逐漸趨穩後，重新看到一些連鎖零售業積極展店，但觀察近期的展店策略卻出現幾種現象與變化，可能讓店面市場變得與以往不同。

第一個現象：複合式店型開始打破服務界線。

複合式讓零售與量販的界線趨模糊、甚至衍生出跨界服務模式，以1+1>2的便利性來爭搶客群。例如：全家便利商店推出新店型，拉高生鮮、鮮食與冷凍低溫食品販售比例，爭搶雙薪家庭、小家庭與單身族的便利自煮商機。

美聯社則與Tomod’s藥妝店合作推出超市+藥妝的複合式店型，將商品戰線從家庭民生品延伸到保養保健用品。更吸睛的案例則是，7-11超商、路易莎咖啡紛紛看準龐大運動健身商機，推出自有健身品牌，分別打造超商、咖啡店結合健身房的複合式門市，利用原本通路優勢進一步跨界搶食更大市場。

第二個現象：衛星服務店型搶市。

此現象可看到店家選址出現社區化、二線路段化，目的是更貼近消費者，也由於租金成本相對商業區低，店數反而可更廣更多。較明顯的案例就是量販店與超商，量販店為讓消費者更容易購物，採取精簡商品品項開設中型社區店，打破量販及超市的界線；而四大超商展店則已不限商業區大馬路，不斷往住宅區進駐，遍及大街小巷。

這些衛星服務店型所建立的服務網絡，在疫情下短鏈、冷鏈配送需求急增下，更發揮很大商機效益，形成電商線上購物快速到貨服務的綿密便利發貨網。近期快速展店的蝦皮店到店，也是採類似策略，往居住人口多、租金較低的二線店面去貼近網路消費族群。除連鎖零售業外，甚至汽車產業也有增設衛星服務店型的案例，例如和泰汽車將TOYOTA服務廠走向社區，大量增設中小型社區型保修站，以彌補大型服務廠供不應求的服務量能。

第三個現象：共享分租、外帶店型誕生。

由於疫情嚴重時，餐飲業首當其衝，讓店家承受極大租金壓力，市場上因此衍生共享分租店面的新模式，這就類似共享辦公室的概念，由多家餐飲業者共享分租同一店面廚房空間，共同線上點餐系統、共同廣告行銷等資源，幫店家省下不少成本，也間接產生一種集市效果。此外，疫情時期因餐廳內用受防疫政策管制，消費者也避免內用開始習慣外帶，因此就看到例如12mini連鎖火鍋店腦筋動得快，開始推出小型外帶To-Go店，降低受疫情干擾，且省去內用座位空間後，承租坪數可更小、租金更低。

不論哪一種現象與變化，都會牽動對店面使用空間、租金預算的想法，但目前看來低租金成本的小型店比重增，不過滾動式調整也勢必成為一種新常態。未來面對疫情時好時壞的干擾、網路科技持續改變線上線下消費習性、產業在競爭下不斷推出新的店面服務體驗策略，預期店面市場的業種業態更替可能更頻繁，過去曾出現的名牌奢侈品品牌高價搶進店面的情況，短期或難復見，因此，對於持有店面的房東，可能也必須調整心態，順應連鎖零售業新常態以爭取長期穩定租金為優先策略。

(文/信義全球資產 顧問發展部 經理 林建勛 )

林建勛

• 職務：

信義全球資產 顧問發展部 經理

• 學歷：

Cardiff University, UK, MBA企管碩士
逢甲大學 土地管理學系 學士