【房產血淚史】買農地無法蓋農舍 竟是疏忽這點

【文／連珠君】忙碌了大半輩子，許多人夢想在農村中過著悠閒的退休生活，距離台北市最近的宜蘭，是許多民眾心目中的首選區域，就有民眾開心的在朋友的介紹下，買了一塊宜蘭的農地，購買後才發現，這塊農地其實已經被套繪管制，無法申請興建農舍，農村退休生活夢碎。

農地農用 蓋農舍條件多

對於北部民眾來說，只要穿越國道5號，通過雪山山脈，映入眼簾，就是好山好水的蘭陽平原，不僅距離不遠，還能同時享有靜謐的農村生活、海邊衝浪活動、豐富的海產，以及山林之美，因此，一棟棟爭奇鬥艷的農舍，甚至應該說是特色別墅，如雨後春筍般錯落在農地中。

有民眾透過朋友的介紹，找到了喜愛的農地，打算蓋一棟屬於自己的夢想退休小屋，當個快樂的小農屋，買賣雙方議定價格後，很快的在一個月後土地完成過戶，尾款也給付完了，夢想正逐步完成中。

卻沒想到，這筆農地竟然無法合法申請建築執照，原來這筆農地曾經並同其他農地，已經申請蓋過農舍，所以被套繪管制，買方十分納悶，這個農地上面根本沒有任何建築物，更別提農舍，怎麼就不能蓋農舍了。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，農地農用，是國家的經濟政策，台灣地小人稠，需要好的農業政策，才可以農作物自給自足，避免農地被破壞，造成糧荒，動搖國本。

所以，農地的建築農舍也就相對嚴謹，通常建蔽率只有10％，也就是每100坪的農地，只能蓋10坪，而且2000年《農業發展條例》修正後，要2500平方公尺（約756坪）才能蓋農舍，其嚴謹度，不言而喻。

是否曾套繪 查詢建管機構

而在2000年農業發展條例修正前，所有權人可以將區域內的農地面積合併計算，選擇在其中一筆農地興建農舍，假設有甲、乙、丙三筆地號農地共500坪，以10％計可在甲地蓋50坪農舍，但是，乙、丙二筆土地會被著色套繪，不得再重複建築使用，也就是乙、丙二筆農地，不能再蓋農舍了，買方就是買到類似乙.丙地號農地，所以無法再建築使用。

但其實農地是否被套繪管制是可以提早發現的，包括土地謄本會註記以外，也可以行文到公所或直轄市政府建管機關查詢，因此，購買農地除了要眼見為憑，更要善用建管機關的查詢功能，才不會發生意外，導致計畫破碎。