紙片屋掰！危老獎勵5月降至4% 老透天交易減3成

小型危老容積獎勵將在今年5月降至4%，房仲統計實價資料，自2020年危老容積獎勵下降後，北市老透天交易量也跟著下跌，2021年僅409筆、171億元，交易金額較2021年大減逾三成。預料今年5月容獎再降，交易還可能進一步減少。

危老條例在2017年5月推出，不限基地大小，只要100%土地及合法建物所有權人同意，就可獲得10%的容積獎勵。由於透天產權相對單純，甚至單獨就可重建，因此政策上路後，北市掀起一波老透天交易熱。

其中2017年台北市屋齡30年以上透天交易達372筆，成交總額達141億元，2019年增至499筆、227億元。2020年交易量更高達514筆，成交總額251億元。

不過，由於危老條例不限基地面積，容積又拉高，不少危老改建後的建築，呈現高、薄、瘦，坊間戲稱是竹筍屋、紙片屋，內政部在2020年宣布小面積危老逐年降低容積獎勵，當年5月降至8%，2021年降至6%，今年5月將再降至4%。

大家房屋企研室副理郎美囡表示，實價顯示，北市老透天2021年交易量減至409筆，成交總額僅171.8億元，交易量較前一年減二成，成交金額更大減31%。數據顯示，隨著地段好的透天愈來愈少，加上容積獎勵逐年減少，已降低投資人及開發方的進場意願。

統計2017年至2021年共5年台北市各行政區30年以上透天交易，成交總金額最高為士林區177.6億元，第二高為北投區143.1億元，另外中山區及大同區近5年的成交總金額也破百億。

至於成交筆數最多的萬華區，雖然成交388筆居冠，但銷售總金額未達百億，成交總金額僅排台北市第5名。

郎美囡分析，北市居住密度高、素地稀缺，土地坪數大的透天成為整合開發的目標，近幾年危老及都更議題發酵，具開發價值、產權單純的透天更顯珍貴，士林區、北投區及萬華區開發早且供給多，近年不少移轉個案因為繼承發生而積極轉手，更讓交易加溫。

其中，士林區及北投區近年受惠北投士林科技園區加持，透天若位在主要道路、面積大者，總價可在5000萬以上，表現不俗，萬華區雖然交易筆數最多，但大多為屋況老舊、土地面積小的透天，而地段佳、具有店面效益的透天屋主通常惜售，因此成交總價偏低。

住商不動產企研室經理徐佳馨指出，危老時程獎勵逐年減少，雖然各地方政府也各有危老補助，但申請期限不同，投資透天要特別注意，若有長期作戰打算的投資人，個案本身最好有租金收益，並應充分掌握有利資訊及條件，才能創造更高的開發價值。