我們想讓你知道…新冠疫情讓台灣壽險、金控業者改在國內獵地及買大樓；美中貿易戰後，政府推出「台商回台投資方案」鼓勵海外資金、台商回流下，也掀起一股購屋熱，助漲房市。

▲儘管政府持續重拳打房，作者依然預料2022房價看漲。（圖／記者陳凱力攝）

● 李沃牆／淡江大學財金系教授

近年政府頻頻打房，但房價依然居高不下。據內政部不動產資訊平台最新資料顯示（如表1所列），去（2021）年第3季全國「房貸負擔率」為36.90%，較上季上升0.63%，較去年同季上升0.14%，房價負擔能力為略低等級，新北及北市分別為48.48%及63.11%。此外，全國平均「房價所得比」為9.24，為2017年第3季以來最高；而新北及北市則分別為12.13及15.86，依然是高不可攀，其他六都也不遑多讓。

表2為2021年第四季信義房屋指數，亦可看出在第四季均高於第三季，更高於去年同期。另由表3可知，無論是全國或是六都，2021Q4房價指數都是2016年以來最高點。

整體來看，2021年房價續漲，全年房市的交易量推估34.5至34.8萬棟，總銷售額近1.7兆（台幣，以下同），創下7年新高。另推案量不僅來到2016年「房地合一1.0」實施後的5年新高點，甚至六都外的縣市，也出現外溢效應及落後補漲趨勢。統計近一年漲幅除新北市外，至少一成以上，尤其台積電建廠效應持續發威，台南市漲幅高達28.6%，新竹縣市以27%緊跟在後，高雄則是22.4%。

新冠疫情讓台灣壽險、金控業者改在國內獵地及買大樓；美中貿易戰後，政府推出「台商回台投資方案」鼓勵海外資金、台商回流下，也掀起一股購屋熱，助漲房市。總結2021年在通膨升溫、營建大缺工和原物料成本大漲、加上海外台商重組供應鏈、積極回台買地擴廠，以及貨幣寬鬆的超低利率下，全年土地成交量達2,893億元，為史上第三高；另商用不動產成交金額達1,528億元，創下歷年新高。

在住宅房價方面，除新北接近前次高點外，其餘六都均創歷史新高價。預期今（2022）年的土地、房市，都會有潛在的需求，仍有一定的增漲。

▲表1、2021年Q3 台灣整體及六都房價負擔能力指標（資料來源／內政部不動產資訊平台）

▲表2、2021年第四季信義房屋指數（資料來源／作者整理自信義房屋）

▲表3、2015-2021年信義房屋指數。（資料來源／作者整理自信義房屋）

合理房價應如何估算

建築成本主要分為四大類，一、土地成本（占房價50%~70%），二、建造成本（占房價25%~25%），三、管銷費、廣告費及利息等總計成本（占房價10%~15%），四、合理利潤（占房價20%~30%）。持平而論，建商要合理利潤、買方要有合理房價天經地義。若攤開建商從購地以來的成本結構，就可以大致推估出，合理的房價範圍，做為房價評估的參考。

一般而言，價格的結構就是成本加利潤，最後就等於售價。房價行情＝合理房價（含正常利潤）＋泡沫（超漲，超額利潤）。

▲圖一、房價成本結構。（資料來源／「住展房屋網」）

原物料工資大漲　建造成本居高不下

建造成本差異頗大，不同型態及不同建材，成本可能會差好幾倍。舉例而言，若透天住宅如不開挖地下室，每坪營造單價可能只要5至7萬；而一般的電梯大樓，基本款的每坪造價，大約是10萬至12萬不等，如果建物結構用到鋼骨，則每坪營造單價可能就上看17萬以上，豪宅再加上一些高檔的衛浴廚具地磚等，每坪造價可能就要30萬以上了。

建商在土地開發、營造及銷售期間，需承擔原物料上漲、景氣變動、利率上調等風險，自然會加上合理利潤在內。由於疫情持續，使得全球供應鏈仍陷入困境，加上原物料短缺迫使供應商調漲價格。據悉，近兩、三年營建成本大幅攀升三成，每坪造價成本15萬元的住宅大樓，現在要20萬元才能找得到營造廠發包，原本20萬元的現在至少要26萬元，營建工、料雙缺雙漲，房價自然不得不漲。

表4茲列舉近二年名知建設公司住宅建案施工費及原物料價格，可知其漲幅相當驚人。

▲表4、近二年住宅建案施工費及原物料漲幅-（華固建設為例）。單位：台幣。（資料來源／自由時報，徐義平2021年5月25日報導）

那麼，建築成本要如何觀察呢？主要係由營造工程物價指數及該分類的組成細項來看。

茲說明如下。營造工程物價指數編製目的，為衡量台灣地區營造工程投入材料及勞務之價格變動情況。

營造工程總指數，組成項目包括：

一、營造工程－材料類：（一）水泥及其製品類、（二）砂石及級配類、（三）磚瓦瓷類、（四）金屬製品類、（五）木材及其製品類、（六）塑膠製品類、（七）油漆塗裝類、（八）機電設備類、（九）瀝青及其製品類、（十）雜項類。

二、營造工程－勞務類：包括（一）工資類、（二）機具設備租金類。

此指數以2005年為基期（指數100），據以作為調整工程款，並供政府有關施政決策之參考。

主計總處發布國情統計通報指出，2021年營造工程物價指數與2020年同期相較，漲勢顯著，2021年營造工程物價指數年增率達10.94%（如表5及表6所列），不僅遠高於2020年的1.42%，更創下13年來新高，而11月的指數達125.81為年度最高（如圖二所示）。其中，去年5月起營造工程物價指數漲幅均呈雙位數，7月漲13.71%、為2008年9月以來最高，12月受材料類價格轉弱影響，漲幅收斂為11.32%。

近年國內在台商回流建廠及半導體業者擴大投資等帶動下，工程量體大幅成長，推升國內營建勞務及材料需求，加上國際相關材料價格上揚，因此使得營造工程物價指數漲勢明顯。主計總處指出，若就2021年平均營造工程材料及勞務二大類指數觀察，材料類指數較2020年漲13.73%；如表7所列，權重最大（占比19.5%）的金屬製品類指數由前（2020）年的117.8漲至2021年的151.75，漲幅達28.82%，主因國際廢鋼行情上揚，鋼筋、鋼板及型鋼分別上漲38.69%、38.61%及25.11%所致。

機電設備類指數由106.59漲至119.62，漲幅為12.22%，主因國際銅價行情走高，帶動電線電纜漲32.57%所致。在勞務類部分則上漲6.36%，如表8所列，工資類指數由105.63漲至112.54，上漲幅度為6.54%，是因建廠等需求孔急，推升工資所致。此外，機具設備租金類亦漲了5.99%。

▲表5、台灣2016-2021年營造工程物價指數變動。（資料來源／中華民國統計資訊網；基期：2016年=100）

▲圖二、台灣2005-2021年營造工程物價指數變動（月資料）。（圖／翻攝自「MoneyDJ理財網」）

▲表6、台灣2016-2021年營造工程物價指數變動。（資料來源／作者整理自「行政院公共工程委員會」）

▲表7、台灣2016-2021年營造工程材料指數變動。（資料來源／作者整理自「營造工程物價指數(CCI)計算平台」）

▲表8、台灣2016-2021年營造工程材料指數變動。（圖／資料來源／作者整理自「營造工程物價指數(CCI)計算平台」）